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央行再次重拳出击 楼市中这几类人千万要注意
2017-02-20 15:25  来源:房产头条  

    央行最新重磅文件70次提到风险

2月17日晚上7点40分,央行公布了“四季度货币政策执行报告”。

令人震撼的是:央行在这份大约3万字的报告里,70次提到了“风险”,16次提到了“泡沫”,向我们传递了重要信号!

一、防止“以钱炒钱”加杠杆行为

在去年的季报里,央行提到了“风险”的次数在不断增加,二季报提到了53次,三季报里63次,四季报里达到了空前的70次。

报告提到,要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫,及时采取有效措施防范化解金融风险,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

加强重点领域风险排查:

加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、股票市场异常波动、保险资金运用、房地产泡沫风险、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测分析。

报告给出了具体措施,包括:

继续做好金融机构和金融市场风险压力测试,及时提示风险,完善应对预案。

防止资金“脱实向虚”、“以钱炒钱”以及不合理的加杠杆行为,引导资金支持实体经济。

减少监管真空和监管套利等等。

高度重视“资产泡沫”,尤其是楼市泡沫

在四季报里,央行非常罕见地16次提到了“泡沫”(主要是资产泡沫)。

对于房地产,央行在四季报再次强调,房子是用来住的、不是用来炒的!

“严格限制信贷流向投资投机性购房”,显然是下一步央行在热点城市房地产市场上的基本策略。“宏观上管住货币”,意味着M2增速很难再超过12%,在2017年多数月份会在11%左右挣扎,甚至逼近10%;而m2和m1的剪刀差也会收窄,维持低位运行。这对于楼市、股市来说,是个偏空的消息。

虽然央行强调了“因城施策”,三四线城市房地产信贷会比较宽松,但缺少了一二线热点城市的带领,三四线城市去库存会比较缓慢,市场将逐渐呈现出“野渡无人舟自横”的局面。

央行报告还告诉我们,中国房地产贷款余额在过去一年里从21万亿增长到了26.7万亿,占全部贷款比例的25%。去年个人房贷余额增长了4.9万亿元,而商品房销售是11.76万亿。即便考虑到供楼结束的因素(比如1万亿),纯新增个人房贷占新增销售额的比重也只有50%左右。这说明个人购房者的杠杆率不算高。

此外,由于CPI出现显著反弹,物价上涨压力上升,央行报告对物价问题关注度提高。如果CPI继续走高,则央行将有全面加息的压力。这对于股市、楼市将构成利空。

银行全面收紧融资,地产告别“高杠杆”时代!

中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面趋紧,具体包括四项:

1、禁止“配资拿地”等地产夹层融资

2、新增开发贷趋紧

3、拒绝给“五证不全”开发商提供贷款

4、暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段

一些股份制银行如招商、兴业、交行相关人士也称,开始收紧房地产类贷款,包括个贷和开发贷规模都受到严格控制。

2月13日,中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件(以下简称“4号文”),强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。

种种迹象给出了一个清晰的信号:2017年金融机构给到房地产的企业和购房者的支持相比去年将大打折扣,房企正在告别“高杠杆”时代。

一位交通总行信贷人士预计:“今年开发商的资金成本至少增加0.5个百分点。”

房贷紧缩,楼市进入寒冬,这几类人最惨!

最近,北京、天津、广州、青岛等一大批城市都有收紧房贷的举动,普遍把首套房按揭利率的85折变成了90折。一个不容否认的事实是:深圳等一大批热点城市的楼市正在入冬。

一些投资客仍然没有看懂2017年楼市,抱有幻想。倘若房价大跌,这几类人要悲催了:

第一种人:去年8月份以后,高杠杆杀入热点城市楼市的投资客。

这批人比较悲催,他们几乎在最高点杀入了楼市,而且使用了高杠杆。其中有些人连首付都是通过高利贷获得的资金,或者P2P的配资。如果买的是新盘,目前尚无法交易,只能死扛。如果是二手房,或许还可以斩仓出局。但如果是大房型,又是在一线城市,估计出手将非常困难。

第二种人:热点城市调控之后,高杠杆杀入三四线城市的投资客。

绝大多数三四线城市的楼市,都是一个大坑。如果有人口增量,投资的物业比较优质,长线或许能保值。但如果是短炒,绝对会非常麻烦。最大的可能是,不仅现在找不到人接盘,未来也很难。最终,只能斩仓出局。

第三种人:热点城市调控之后,购买旅游地产、养老地产、商业地产的投资客。

旅游地产、养老地产,一般来说都在风景区旁边,远离中心城市。这类房子多是“美丽的陷阱”,环境非常诱人,但利用率非常低,无法转嫁房地产税。被运营商托管之后,回报率很低,也很难监管其真实收益。如果没有过度加杠杆还好,过度加杠杆的后果不堪设想。

对于绝大多数城市来说,商业地产也大多过剩,虽然租售比高于住宅,但上涨的动能比住宅差很多。

从去年开始楼市进入了明显的博傻阶段,很显然后面的傻子已经越来越少了!

 
 
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