楼市
少数实力房企“垄断”市场份额
2013-04-19 16:57  来源:南方日报·清远观察  

 

    4月23日,由清远市房地产业协会、南方日报清远新闻部联合主办的第三届清远房地产高峰论坛即将在清远狮子湖喜来登度假酒店开幕,本届主题为“城市大变局下清远房地产机遇和挑战”。城市和房地产息息相关,关注城市变局才能有效考察房地产行业发展。

 

    品牌乃王道,实力定江山。

 

    清远楼市在经过了连续多年的持续高位增长后,房企实力此消彼长,个别品牌、实力房企已经占据了市场份额大部分。

 

    四大品牌成交量占市场份额近三成

 

    2012年销售套数位居前10名的楼盘总销售套数占总成交量的41.29%,其中与广清交界、以广州市场为主的四大楼盘:假日半岛、恒大银湖城、美林湖、万科城,总销售套数占总成交量的16.67%。今年第一季度的情况与此相当。

 

    从个盘情况看,知名房企处于主导位置,市场份额较大,一定程度上影响了楼市成交走势。以樵顺房地产、朝南地产、万科、恒大旗下的天湖郦都、维港半岛、北部万科城、万科华府、恒大银湖城为例,2012年总成交量达5557套(详细见《商品房销售套数前十名明细》),市场份额占比达26.90%!今年第一季度市场份额略有增加,达27.82%!

 

    相较而言许多非知名品牌项目的遭遇则惨淡很多,有大盘虽然总货量大,但销售并不顺畅,每月平均销售量只有十来套。一些企业资金压力大,不得不采取低价办法出货。

 

    实力房企加速推货抢市场份额

 

    销售势头好,存货消化快,新货加推频率一般就高,知名房企处于领先地位,通过快速出货抢占市场份额。2012年新货供应前10名的楼盘中就有樵顺房地产、朝南地产、万科、恒大、恒远兆业旗下6个盘,住宅供货量达7917套(详细见《住宅新货供应套数前十名明细》),占2012年新货总供应量的33.43%!这些企业旗下楼盘加推新货的频率也高,大多数两到三个月都有一次新货加推。

 

    另一些楼盘尽管货量多但受制于销售不畅的影响,去年全年却仅有少量甚至没有新货加推。

 

    十大房企“垄断”六成土地

 

    拿地,已经成为实力企业的天下。今年一季度在清城区(含高新区)范围内由政府出让的土地约97.71万平方米,其中万科是最大赢家,取得4块土地,总面积约49.31万平方米,达总成交面积的五成,达50.47%。

 

    最近四年多来,实力企业在清远清城区土地市场非常活跃。其中万科、狮子湖、远光电缆、樵顺房地产、朝南地产、东莞富盈地产、金保利置业、新亚地产、敏捷地产、时代地产等十家企业,从2009年至今年一季度共在一级土地市场取得土地约565.63万平方米,超过总成交面积的六成,达到62.37%。

 

    以上十家企业取得的土地目前大多数尚未开发,加上其他渠道取得的土地,未推出市场的土地面积远远大于这个数字,即便如此,按照2.0的容积率计算以及现有的市场销售量计算,相当于清远市区至少3年多的开发量。

 

    实力房企不断上演并购潮

 

    还有许多知名房企和实力企业不断涌向清远。因为土地有限,直接从政府手上取得土地相对比较困难,因此和清远企业合作是最好的方式。万科、恒大、碧桂园介入比较早,2010年至2011年期间,三者通过收购、合作等方式取得近300万平方米的土地。

 

    去年知名房企海伦堡也进入清远,收购清远一家企业7万多平方米的商住用地。最令人注目的当数阳光100和保利地产。

 

    阳光100收购联泰(清远)房地产有限公司近1500亩土地,项目名“芒果Town”,总建筑面积约300万平方米,今年年中将推出首期。

 

    今年3月初保利地产正式和清远市兴海投资有限公司签署合作协议,成立清远市保利兴海地产有限公司,项目总占地面积近30万平方米,总建筑面积超百万平方米。

 

    作为新发掘的“价值高地,价格洼地”,早期土地价格较低,进入门槛相对不高,有一批没有房地产开发经验或者说很少经验的投资者涌入地产行业,但随着成本上涨,开发要求越来越高,这批投资者要么逐渐退出市场要么必须借助实力房企,出让股份等形式合作应运而生。陈步上

 
 
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